Contractul de inchiriere

Autor: Avocat Diaconu Gina | Data: 5 Octombrie 2007

Contractul de inchiriere a unei locuinte este conventia prin care o persoana numita locator se obliga sa asigure altei persoane numita locatar folosinta temporara (totala sau partiala) a unei suprafete locative in schimbul unei sume de bani, si anume chiria (Art. 1411 din Codul Civil).

Principalul act normativ care reglementeaza inchirierea locuintelor este Legea nr. 114/1996 – Legea locuintei.

Acest tip de contract de inchiriere se incheie in forma scrisa si trebuie semnat de catre ambele parti implicate, nefiind obligatorie perfectarea sa si in forma autentica (la notarul public). Prin urmare contractul poate fi redactat fie de catre una din parti, fie de catre un avocat.

In contract se vor specifica:

• adresa locuintei care face obiectul inchirierii;
• suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun;
• suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun;
• valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata;
• suma platita in avans in contul chiriei;
• locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor;
• obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului;
• inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;
• data intrarii in vigoare si durata;
• conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate;
• persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului;
• alte clauze convenite intre parti.

Contractul este legea partilor, insa atat locatorul cat si locatarul au anumite obligatii izvorate din lege.

Proprietarul are urmatoarele obligatii:

• sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta;
• sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;
• a intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);
• sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).

Chiriasul are urmatoarele obligatii:

• sa efectueze lucrari de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;
• a repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;
• sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe toata durata contractului de inchiriere;
• sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la eliberarea acesteia. Obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei.

Contractul de inchiriere inceteaza, conform legii, in urmatoarele cazuri:

• Expirarea termenului - in cazul in care partile nu reinnoiesc contractul, chiriasul trebuie sa paraseasca locuinta la expirarea termenului din contract.
• Denuntarea unilaterala - chiriasul are dreptul la rezilierea contractului de inchiriere inaintea termenului stabilit, cu conditia unui preaviz intr-un termen de 60 de zile. Proprietarul nu are dreptul la denuntarea unilaterala a contractului inainte de termen, daca in contract nu se specifica altfel.

Rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face in urmatoarele conditii:

• la cererea chiriasului, cu conditia notificarii prealabile intr-un termen de minimum 60 de zile;
• la cererea proprietarului, atunci cand:
  • chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv;
  • chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror alte bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora;
  • chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei;
  • chiriasul nu a respectat clauzele contractuale;
• a cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului.

Contractul se va inregistra la Administratia Finantelor Publice din raza teritoriala a imobilului in termen de 15 zile de la data semnarii contractului dintre chirias si proprietar in scopul luarii in evidenta fiscala si a perceperii impozitului aferent. Conform Codului Fiscal roman (Legea nr. 571/2003), veniturile obtinute din cedarea folosintei bunurilor se impoziteaza.